ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP4: ตรวจรับบ้านยังไง ให้พร้อมอยู่แบบไร้กังวล?

เดินทางมาถึงขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่บ้านจะกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ นั่นคือ "การตรวจรับบ้าน" ซึ่งเป็นโอกาสสุดท้ายที่ผู้ซื้อจะสามารถแจ้งให้ผู้ขายหรือโครงการแก้ไขข้อบกพร่องต่าง ๆ โดยที่ยังไม่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเอง การละเลยหรือตรวจรับอย่างไม่ละเอียดอาจหมายถึงภาระค่าซ่อมแซมจำนวนมากที่จะตามมาในอนาคต

เช็กลิสต์ตรวจรับบ้านฉบับสมบูรณ์

การตรวจรับบ้านคือด่านสุดท้ายที่สำคัญที่สุดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยให้คุณตรวจสอบได้อย่างละเอียด ปกป้องสิทธิ์ของตนเอง และลดความเสี่ยงค่าซ่อมแซมที่อาจตามมาในอนาคต

เตรียมอุปกรณ์ให้พร้อม: เครื่องมือที่ต้องนำไปในวันตรวจบ้าน

• 📝 แบบแปลนบ้าน/ห้อง (Floor Plan): สำหรับใช้เปรียบเทียบกับหน้างานจริง
• 📏 ตลับเมตร/สายวัด: สำหรับวัดขนาดพื้นที่และตำแหน่งต่างๆ
• 🔵 เทปกระดาษ (Masking Tape): สำหรับแปะตามจุดที่พบปัญหา
• 🖊️ ปากกาเมจิก: สำหรับเขียนรายละเอียดบนเทปกระดาษ
• 📸 โทรศัพท์/กล้อง: สำหรับถ่ายรูปจุดที่มีปัญหาไว้เป็นหลักฐาน
• 🔦 ไฟฉาย: สำหรับส่องดูในที่มืดหรือมุมอับ เช่น ใต้ฝ้า, ช่องเซอร์วิส

เช็กลิสต์การตรวจสอบตามระบบ

1. งานโครงสร้างและสถาปัตยกรรม (Structure & Architecture)

• ผนังและฝ้าเพดาน: ตรวจสอบความเรียบ, รอยร้าว, การเก็บงานสี, และร่องรอยการรั่วซึม
• พื้น: ตรวจสอบความเรียบของพื้น, ลองเคาะกระเบื้องเพื่อหาโพรงอากาศ, สังเกตรอยแตกหรือบิ่น
• หลังคา: ตรวจสอบร่องรอยการรั่วซึม โดยเฉพาะบริเวณใต้ฝ้าเพดาน

2. ระบบไฟฟ้า (Electrical System)

• ตู้ควบคุมไฟฟ้า (Consumer Unit): ตรวจสอบว่าอุปกรณ์ครบถ้วน, มีเครื่องตัดไฟรั่ว (Safe-T-Cut หรือ RCBO) หรือไม่ และทดลองกดปุ่ม Test
• เต้ารับและสวิตช์: ทดลองเสียบปลั๊กและเปิด-ปิดสวิตช์ไฟทุกจุด
• สายดิน: ตรวจสอบว่าเต้ารับมีสายดินตามมาตรฐาน (เช่น 16 ตร.มม. สำหรับมิเตอร์ 15 แอมป์)

3. ระบบประปาและสุขาภิบาล (Plumbing & Sanitation)

• ก๊อกน้ำและฝักบัว: ทดลองเปิด-ปิดทุกจุดเพื่อเช็กการรั่วซึมและความแรงของน้ำ
• สุขภัณฑ์: ทดลองกดชักโครกเพื่อดูการทำงานและรอยรั่วซึม
• ท่อระบายน้ำ: ทดลองเทน้ำลงบนพื้นห้องน้ำและระเบียงเพื่อดูความลาดเอียง (Slope) และการระบายว่าคล่องตัวหรือไม่

4. งานตกแต่งและวัสดุ (Finishes & Materials)

• ประตูและหน้าต่าง: ทดลองเปิด-ปิดทุกบาน, ตรวจสอบการล็อก, และสังเกตร่องรอยการรั่วซึมตามขอบ
• สีและวอลเปเปอร์: ตรวจสอบความเรียบเนียน, สีสม่ำเสมอ, ไม่มีรอยด่างหรือฟองอากาศ
• บันไดและราวบันได: ต้องมีความแข็งแรงมั่นคง เหยียบแล้วไม่ยุบตัว ราวบันไดไม่โยกคลอน   
• เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน (ถ้ามี): ตรวจสอบความแข็งแรง, การเก็บงาน, และฟังก์ชันการใช้งาน

⚠️ พบข้อบกพร่องแล้วทำอย่างไรต่อ? (ขั้นตอนที่ถูกต้อง)

1. บันทึกหลักฐาน: เมื่อพบข้อบกพร่อง ให้ใช้เทปกระดาษแปะ, จดบันทึก, และถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐานทุกจุด
2. รวบรวมรายการ (Defect List): นำข้อบกพร่องทั้งหมดมารวบรวมเป็นรายการตรวจสอบ (Defect List) อย่างเป็นระบบ
3. ส่งมอบให้โครงการ: นำส่งรายการทั้งหมดให้แก่โครงการเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อดำเนินการแก้ไข
4. นัดหมายตรวจซ้ำ: หลังจากโครงการแจ้งว่าแก้ไขเสร็จแล้ว ให้นัดหมายเพื่อเข้าไปตรวจสอบซ้ำอีกครั้ง

ห้ามเซ็นเอกสารรับมอบบ้านโดยเด็ดขาด จนกว่าโครงการจะดำเนินการแก้ไขในจุดที่สำคัญทั้งหมดจนเป็นที่พอใจ  เพราะการเซ็นรับมอบเปรียบเสมือนการยอมรับสภาพบ้าน ณ เวลานั้น และอาจทำให้การเรียกร้องให้ซ่อมแซมในภายหลังทำได้ยากขึ้น

การตรวจรับบ้านอย่างละเอียดคือการสะท้อนถึงหลักการสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า "การพิสูจน์หรือตรวจสอบคุณภาพ" เป็นหน้าที่สำคัญของผู้ซื้อ  สินค้าใหม่อย่างบ้านและคอนโด แม้จะมาจากโครงการที่น่าเชื่อถือ ก็ไม่ควรละเลยการตรวจสอบ  การเตรียมตัวให้พร้อมและทำหน้าที่เป็นผู้ตรวจสอบคุณภาพขั้นสุดท้ายด้วยตนเอง คือการป้องกันสิทธิ์และผลประโยชน์ที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้านทุกคน

การรับประกันจากโครงการ: สิทธิ์ของคุณหลังการโอน

แม้ว่าจะเซ็นรับโอนบ้านไปแล้ว ผู้ซื้อยังคงได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย โดยทั่วไปโครงการบ้านจัดสรรจะมีการรับประกันผลงาน ซึ่งแบ่งเป็น:

• ส่วนประกอบอาคารและสถาปัตยกรรม
  
  • อะไรบ้าง: เช่น งานสี, พื้น, ประตู, หน้าต่าง
  • ระยะเวลารับประกัน: โดยทั่วไป 1 ปี

• โครงสร้างหลัก
  
  • อะไรบ้าง: เช่น เสา, คาน, ฐานราก
  • ระยะเวลารับประกัน: โดยทั่วไป 5 ปี

หากพบข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นภายหลังการเข้าอยู่ภายในระยะเวลาประกัน ผู้ซื้อมีสิทธิ์แจ้งให้โครงการเข้ามาดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย

การวางแผนชีวิตในบ้านใหม่: บริหารจัดการค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง

เมื่อก้าวเข้าสู่บ้านในฝันอย่างสมบูรณ์แล้ว การเดินทางยังไม่สิ้นสุด แต่เป็นการเริ่มต้นบทใหม่ของการบริหารจัดการทางการเงิน การกลับไปทบทวนแผนงบประมาณที่วางไว้ในบทที่ 1 เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้แน่ใจว่าสามารถรับมือกับค่าใช้จ่ายต่อเนื่องต่าง ๆ ได้อย่างไม่ติดขัด ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนบ้าน, ค่าส่วนกลาง, ค่าเบี้ยประกัน, และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

คำแนะนำสุดท้ายและสำคัญที่สุดคือ การสร้างและรักษา "เงินกองทุนสำรองเพื่อการซ่อมแซมบ้าน" อย่างสม่ำเสมอ เพราะการเป็นเจ้าของบ้านหมายถึงการต้องพร้อมรับมือกับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดซึ่งเป็นเรื่องปกติ การมีเงินสำรองก้อนนี้จะช่วยให้สามารถจัดการกับปัญหาต่าง ๆ ได้โดยไม่กระทบกระเทือนต่อสภาพคล่องทางการเงินโดยรวม

คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ “ควรสร้างและรักษา 'เงินกองทุนสำรองเพื่อการซ่อมแซมบ้าน' อย่างสม่ำเสมอ เพราะการเป็นเจ้าของบ้านหมายถึงการต้องพร้อมรับมือกับค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้คาดคิดซึ่งเป็นเรื่องปกติ การมีเงินสำรองก้อนนี้จะช่วยให้คุณสามารถจัดการกับปัญหาต่าง ๆ ได้โดยไม่กระทบกระเทือนต่อสภาพคล่องทางการเงินโดยรวม"

บทสรุป

การซื้อบ้านเป็นการเดินทางที่ยาวไกลและซับซ้อน แต่หากเริ่มต้นด้วยการวางแผนที่ดีและดำเนินการแต่ละขั้นตอนอย่างรอบคอบ ก็จะสามารถลดความเสี่ยงและเปลี่ยนการลงทุนครั้งใหญ่นี้ให้กลายเป็นความสำเร็จและความภาคภูมิใจได้อย่างแท้จริง

หัวใจสำคัญสู่ความสำเร็จประกอบด้วย:

• การวางแผนการเงินอย่างรัดกุม
• การตรวจสอบทรัพย์สินและเอกสารสิทธิ์อย่างละเอียด
• การทำความเข้าใจในข้อสัญญาและค่าใช้จ่ายอย่างถี่ถ้วน
• และการตรวจรับบ้านอย่างเข้มงวดในขั้นตอนสุดท้าย

คู่มือฉบับนี้ได้รวบรวมหลักการและขั้นตอนที่สำคัญทั้งหมดไว้ เพื่อเป็นเครื่องมือนำทางให้ผู้อ่านทุกท่าน สามารถก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างชาญฉลาดและมั่นคง

‍

อ่านเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกันต่อได้ที่‍

ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP1: เงินเดือนเท่านี้ ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี?

ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP2: บ้านใหม่ VS มือสอง ตรวจสอบอย่างไรให้ปลอดภัย?

ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP3: โอนกรรมสิทธิ์บ้าน ทำยังไงให้ถูกกฎหมาย?