ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP1: เงินเดือนเท่านี้ ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี?

การตัดสินใจซื้อบ้านคือหนึ่งใน การลงทุนครั้งสำคัญที่สุดในชีวิต ไม่ใช่เป็นเพียงการเลือกที่อยู่อาศัย แต่เป็นการวางรากฐานสำหรับ อนาคตทางการเงิน และ ความมั่นคงของครอบครัว กระบวนการนี้เต็มไปด้วยความซับซ้อนทั้งในมิติของการเงิน, กฎหมาย, และการตรวจสอบทางกายภาพ

บทความฉบับนี้จัดทำขึ้นโดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญจากปริญสิริ  เพื่อสังเคราะห์องค์ความรู้ทั้งหมดให้กลายเป็นคู่มือที่เชื่อถือได้สำหรับผู้ที่กำลังจะก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้าน โดยมีเป้าหมายเพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด, ลดความเสี่ยง, และหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่มีราคาสูง

เงินเดือนเท่านี้ ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี?

ก่อนที่จะเริ่มมองหาบ้านในฝัน ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดคือการหันกลับมาประเมินสถานะและความพร้อมทางการเงินของตนเองอย่างตรงไปตรงมา การประเมินนี้ไม่ใช่เพียงการดูตัวเลขรายรับ แต่เป็นการทำความเข้าใจ "ศักยภาพที่แท้จริง" ในการก่อหนี้ระยะยาวในสายตาของสถาบันการเงิน และการเตรียมรับมือกับค่าใช้จ่ายมากมายที่ซ่อนอยู่นอกเหนือจากราคาบ้าน

1. สำรวจสถานะการเงินของตนเอง: จุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด

การเริ่มต้นเส้นทางการซื้อบ้านต้องเริ่มจากการตรวจสอบสถานะการเงินส่วนบุคคลอย่างละเอียด ซึ่งเป็นมากกว่าแค่การรู้ว่ามีเงินเดือนเท่าไหร่ แต่คือการทำความเข้าใจ กระแสเงินสดสุทธิ (Net Cash Flow) ที่เหลืออยู่หลังจากหักภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว

ขั้นตอนที่ 1 รวบรวมแหล่งรายได้ทั้งหมด

รวบรวมรายได้จากทุกช่องทาง ไม่ว่าจะเป็น:

• เงินเดือนประจำ
• ค่าล่วงเวลา (OT)
• ค่าคอมมิชชั่น
• รายได้จากอาชีพเสริม

ขั้นตอนที่ 2 จัดทำรายการค่าใช้จ่าย

เพื่อให้เห็นภาพรวมทางการเงินที่แท้จริง ให้แยกรายการค่าใช้จ่ายทั้งหมดออกเป็น:

• ค่าใช้จ่ายคงที่: เช่น ค่าเช่าที่พัก, ค่าผ่อนรถ
• ค่าใช้จ่ายผันแปร: เช่น ค่าอาหาร, ค่าเดินทาง, ค่าใช้จ่ายเพื่อการพักผ่อน

สิ่งที่ธนาคารให้ความสำคัญอย่างยิ่งคือ "ความมั่นคงและสม่ำเสมอของรายได้" รายได้ที่สูงแต่มีความผันผวนมากอาจได้รับการประเมินที่ด้อยกว่ารายได้ที่อาจไม่สูงเท่าแต่มีความสม่ำเสมอและแน่นอนในทุก ๆ เดือน

2. ถอดรหัส DSR (Debt Service Ratio): เกณฑ์ชี้วัดความสามารถในการผ่อนที่ธนาคารใช้

เมื่อเข้าใจภาพรวมรายรับ-รายจ่ายของตนเองแล้ว เครื่องมือถัดไปที่ต้องทำความเข้าใจคือ อัตราส่วนการชำระหนี้ต่อรายได้ หรือ Debt Service Ratio (DSR) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สถาบันการเงินใช้ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของเรา

ตามเกณฑ์ทั่วไปในประเทศไทย DSR ไม่ควรเกิน 40% ซึ่งหมายความว่า ภาระหนี้ทั้งหมด (ทั้งหนี้เก่าและหนี้ใหม่ที่กำลังจะขอ) ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนบ้าน, รถ, หนี้บัตรเครดิต, หรือสินเชื่อส่วนบุคคล ควรมีสัดส่วนไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

ตัวอย่าง:

นาย ก. มีรายได้เดือนละ 50,000 บาท และมีภาระผ่อนรถยนต์เดือนละ 8,500 บาท

DSR ของนาย ก. จะเท่ากับ (8,500 ÷ 50,000) × 100 = 17%

สุขภาพทางการเงินของคุณวัดจากค่า DSR

คุณสามารถประเมินสถานะของตัวเองเบื้องต้นได้จากค่า DSR ดังนี้:

• ✅ น้อยกว่า 15%: สุขภาพการเงินดีเยี่ยม มีหนี้ในเกณฑ์ที่ดีมาก สามารถสร้างหนี้เพิ่มได้สบาย
• 👍 ระหว่าง 15% - 40%: สุขภาพการเงินดี เหมาะสม ยังมีความสามารถในการก่อหนี้เพิ่มได้
• ⚠️ ระหว่าง 40% - 50%: เริ่มมีหนี้สินเกินตัว ควรระมัดระวัง โอกาสในการอนุมัติสินเชื่อใหม่จะลดลง
• ⛔ มากกว่า 50%: อยู่ในเกณฑ์อันตราย มีความเสี่ยงสูงในการผิดนัดชำระหนี้ ธนาคารมักจะปฏิเสธการให้สินเชื่อ

การทำความเข้าใจค่า DSR ของตนเองก่อนยื่นกู้จึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง เพราะเป็นเหมือนประตูด่านแรกที่ธนาคารจะใช้พิจารณา การเตรียมตัวให้มีค่า DSR อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสมจะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อบ้านในฝันของคุณได้อย่างมาก

3. ประมาณการวงเงินกู้สูงสุด: คุณจะกู้ซื้อบ้านได้ราคาเท่าไหร่?

หลังจากทราบค่า DSR แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการประเมินวงเงินกู้สูงสุดที่คุณคาดว่าจะได้รับอนุมัติจากธนาคาร ซึ่งจะช่วยให้คุณกำหนดงบประมาณและมองหาบ้านในระดับราคาที่เหมาะสมได้ โดยมีสูตรคำนวณเบื้องต้นที่นิยมใช้กัน 2 วิธีดังนี้:

วิธีที่ 1: คำนวณจากความสามารถในการผ่อน (เกณฑ์ 40%)

วิธีนี้ธนาคารมักประเมินว่าผู้กู้มีความสามารถผ่อนชำระได้สูงสุดที่ 40% ของรายได้ (หากไม่มีหนี้สินอื่น) จากนั้นจะนำยอดผ่อนสูงสุดมาคำนวณกลับเป็นวงเงินกู้

ตัวอย่าง:

หากมีเงินเดือน 30,000 บาท ความสามารถผ่อนสูงสุดคือ 12,000 บาทต่อเดือน

วงเงินกู้สูงสุดที่สามารถขอได้จะอยู่ที่ประมาณ 12,000 × 150 ≈ 1,800,000 บาท

วิธีที่ 2: คำนวณจากตัวคูณรายได้ (วิธีประเมินคร่าว ๆ)

เป็นวิธีประเมินอย่างรวดเร็ว โดยใช้ตัวคูณประมาณ 60 เท่าของรายได้

ตัวอย่าง:

หากมีเงินเดือน 30,000 บาท

วงเงินกู้สูงสุดที่คาดว่าจะได้จะอยู่ที่ประมาณ 30,000 × 60 = 1,800,000 บาท

ตารางประมาณการวงเงินกู้จากรายได้ต่อเดือน

ข้อควรระวัง

ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงการประมาณการเบื้องต้นเท่านั้น วงเงินกู้ที่ธนาคารจะอนุมัติจริงยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นอีกหลายอย่าง เช่น:

• ภาระหนี้สินเดิมของผู้กู้
• ประวัติเครดิต (Credit Score)
• ความมั่นคงของอาชีพ
• และที่สำคัญที่สุดคือ “ราคาประเมิน” ของหลักทรัพย์ (บ้าน) ที่จะซื้อ

4. เปิดบัญชีค่าใช้จ่ายทั้งหมด: มากกว่าแค่ราคาบ้าน

นอกเหนือไปจากราคาบ้านที่คุณเห็น ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายส่วนที่ต้องเตรียมไว้  การทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุม เราสามารถแบ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ออกเป็น 3 ระยะหลัก ๆ  ได้ดังนี้:

ระยะที่ 1: ค่าใช้จ่ายเริ่มต้น (ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์)

เป็นเงินก้อนแรก ๆ ที่ต้องจ่ายเพื่อเริ่มต้นกระบวนการ

• ค่าจองและทำสัญญา (Booking & Contract Fee): เงินก้อนแรกเพื่อ “จอง” บ้านหลังที่ถูกใจ โดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 5,000 – 50,000 บาท ขึ้นอยู่กับโครงการ
• เงินดาวน์ (Down Payment): เงินก้อนใหญ่ที่ต้องจ่ายให้กับโครงการโดยตรง โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 5-20% ของราคาบ้าน การวางเงินดาวน์สูงจะช่วยลดภาระยอดผ่อนในระยะยาวและทำให้สินเชื่ออนุมัติง่ายขึ้น
• ค่าประเมินราคา (Appraisal Fee): เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับให้ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประกอบการอนุมัติสินเชื่อ โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 5,000 บาท

ระยะที่2: ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

เป็นกลุ่มค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งโดยหลัก ๆ ประกอบด้วย:

ค่าธรรมเนียมการโอน: โดยทั่วไปคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน

ค่าจดจำนอง: สำหรับผู้ที่กู้ซื้อกับธนาคาร คิดเป็น 1% ของวงเงินกู้

ค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ: คิดเป็น 0.5% หรือ 3.3% ของราคาซื้อขาย แล้วแต่เงื่อนไข

ระยะที่ 3: ค่าใช้จ่ายแฝงและค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง (หลังวันโอนกรรมสิทธิ์)

เป็นกลุ่มค่าใช้จ่ายที่หลายคนมักลืมคำนวณไว้ในงบประมาณ แต่เป็นภาระผูกพันในระยะยาว

• ค่าติดตั้งมิเตอร์: ค่าใช้จ่ายในการขอติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและประปา
• ค่าส่วนกลาง (Common Area Fees): ค่าใช้จ่ายรายปีหรือรายเดือนสำหรับบำรุงรักษาส่วนกลางของโครงการ เช่น สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, และระบบรักษาความปลอดภัย
• ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์: งบประมาณสำหรับตกแต่งบ้าน, ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า, และเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติม
• ค่าประกันภัย (Insurance):
  
  • ประกันอัคคีภัย: ประกันภาคบังคับที่ต้องทำเมื่อขอสินเชื่อบ้าน
  • ประกันชีวิตคุ้มครองวงเงิน (MRTA/MLTA): ประกันภาคสมัครใจที่ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องภาระหนี้

• เงินสำรองฉุกเฉิน (Emergency Fund): เงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายไม่คาดฝัน เช่น การซ่อมแซมบ้านในอนาคต

ด้วยความห่วงใยจากเรา ปริญสิริ การทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้แต่เนิ่น ๆ จะช่วยให้การวางแผนการเงินของคุณรัดกุมและแม่นยำยิ่งขึ้น ไม่เพียงแต่ช่วยลดความเสี่ยงเท่านั้น แต่ยังเป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้เส้นทางการเป็นเจ้าของบ้านของคุณราบรื่นเพื่อสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับคุณและครอบครัว