ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP3: โอนกรรมสิทธิ์บ้าน ทำยังไงให้ถูกกฎหมาย?

เมื่อผ่านขั้นตอนการประเมินการเงินและตรวจสอบทรัพย์สินจนมั่นใจแล้ว ก็จะมาถึงช่วงเวลาสำคัญที่สุดในทางกฎหมาย นั่นคือการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” และการ “โอนกรรมสิทธิ์” ณ สำนักงานที่ดิน  ส่วนนี้เราจะมาเจาะลึกรายละเอียดของสัญญา เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้อย่างถูกต้อง

“สัญญาจะซื้อจะขาย” คืออะไร? คือเอกสารทางกฎหมายที่ผู้ซื้อและผู้ขายทำข้อตกลงกันไว้ล่วงหน้า ก่อนจะมีการชำระเงินส่วนที่เหลือและโอนกรรมสิทธิ์จริง  ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่สุดในการปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อ ดังนั้นการอ่านและทำความเข้าใจทุกข้อความในสัญญาจึงเป็นสิ่งที่ห้ามประมาทเด็ดขาด

องค์ประกอบสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย

1. ข้อมูลคู่สัญญา (Contracting Parties)

• ตรวจสอบ: ชื่อ-นามสกุล, อายุ, และที่อยู่ตามบัตรประชาชนของทั้ง “ผู้จะซื้อ” และ “ผู้จะขาย” ต้องครบถ้วนและถูกต้อง
• ข้อควรระวัง: ชื่อผู้จะขายในสัญญาต้องตรงกับชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน หากมีเจ้าของร่วมหลายคน ชื่อของทุกคนต้องปรากฏในสัญญาและทุกคนต้องลงนาม

2. รายละเอียดทรัพย์สิน (Property Details)

• ตรวจสอบ: ระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายให้ชัดเจนที่สุด  ประกอบด้วย:
  
  • บ้านเลขที่
  • เลขที่โฉนดที่ดิน
  • เลขที่ดิน
  • เนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา)
  • ที่ตั้ง (ตำบล, อำเภอ, จังหวัด)

3. ราคาและการชำระเงิน (Price and Payment)

• ตรวจสอบ: ราคาซื้อขายทั้งหมดต้องระบุเป็นทั้งตัวเลขและตัวอักษร ให้ตรงกัน
• ระบุเงื่อนไขการชำระเงินให้ชัดเจน โดยแบ่งเป็น:
  
  • เงินมัดจำ (Deposit): จำนวนเงินที่ชำระในวันทำสัญญา
  • เงินส่วนที่เหลือ (Remaining Amount): จำนวนเงินที่จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงนาที่ดิน

4. ทรัพย์สินที่รวมอยู่ในการซื้อขาย (Included Assets)

• ตรวจสอบ: ควรมีรายการแนบท้ายสัญญาที่ระบุทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ตกลงให้มาพร้อมกับตัวบ้าน
• ตัวอย่าง: เครื่องปรับอากาศ, เครื่องทำน้ำอุ่น, ปั๊มน้ำ, เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน
• ทำไมจึงสำคัญ: เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดและข้อโต้แย้งในภายหลัง

5. กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ (Date of Ownership Transfer)

• ตรวจสอบ: ต้องระบุวันที่ที่แน่นอน (วัน/เดือน/ปี) ที่จะไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

6. ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในวันโอน (Responsibility for Transfer Costs)

• ตรวจสอบ: ระบุให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ
• ตัวอย่างการระบุ: “ค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบคนละครึ่ง”, “ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้จะขายเป็นผู้รับผิดชอบ”

7. เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ (Deposit Refund Conditions)

     ข้อสัญญาที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้กู้

• ควรระบุเป็นลายลักษณ์อักษร: "ในกรณีที่ผู้จะซื้อยื่นกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงินแล้วไม่ได้รับการอนุมัติ โดยมิใช่ความผิดของผู้จะซื้อ ผู้จะขายตกลงที่จะคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้จะซื้อ"
• ทำไมจึงสำคัญ: ช่วยปกป้องเงินมัดจำของคุณหากเกิดเหตุไม่คาดฝัน

ข้อควรระวังและข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม:

• การริบเงินดาวน์: ตามกฎหมายแล้ว เงินดาวน์ (Down Payment) ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาบ้าน ไม่ใช่เงินมัดจำ หากมีการยกเลิกสัญญา ผู้ขายไม่มีสิทธิ์ริบเงินดาวน์และต้องคืนให้ผู้ซื้อ ไม่ว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้ผิดสัญญา  สัญญาที่ระบุให้ริบเงินดาวน์ได้จึงอาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม  
• การเร่งรัดให้ตรวจรับบ้าน: ระวังข้อสัญญาที่จำกัดเวลาในการตรวจรับบ้าน หรือระบุว่าหากผู้ซื้อไม่มาตรวจรับภายในเวลาที่กำหนดให้ถือว่ารับมอบบ้านโดยสมบูรณ์แล้ว ซึ่งเป็นการจำกัดสิทธิ์ของผู้ซื้อในการตรวจสอบคุณภาพบ้านอย่างละเอียด

• ภาษาที่คลุมเครือ: หลีกเลี่ยงสัญญาที่ใช้ถ้อยคำกำกวม ไม่ชัดเจน โดยเฉพาะในเรื่องภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

"การตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียดอาจจะใช้เวลา แต่คือการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดเพื่อปกป้องเงินและสิทธิ์ของคุณในระยะยาว อย่าเซ็นสัญญาหากคุณยังไม่เข้าใจหรือรู้สึกไม่สบายใจในข้อใดข้อหนึ่ง"

วันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน: ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่คุณต้องเตรียม

วันโอนกรรมสิทธิ์คือวันที่ธุรกรรมการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ทางกฎหมาย เป็นวันที่ผู้ซื้อมักจะสับสนกับค่าใช้จ่ายจำนวนมากที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดิน การทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ อัตรา และผู้รับผิดชอบ จะช่วยให้การเตรียมตัวเป็นไปอย่างราบรื่น

ค่าธรรมเนียมการโอน:

• อัตราปกติ: 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากกรมธนารักษ์
• มาตรการรัฐ (ปี 2567-2568): ลดเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท‍
• ผู้รับผิดชอบ: โดยทั่วไปจะแบ่งชำระคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ฝ่ายละ 1%) แต่สามารถตกลงเป็นอย่างอื่นได้ โดยต้องระบุในสัญญา   

ค่าจดจำนอง: (ชำระเฉพาะกรณีผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคาร)

• อัตราปกติ: 1% ของวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติ (ไม่ใช่มูลค่าบ้าน)   
• มาตรการรัฐ (ปี 2567-2568): ลดเหลือ 0.01% สำหรับวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท   
• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ซื้อ (เนื่องจากเป็นค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวกับสินเชื่อของผู้ซื้อ)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax - SBT):

• อัตรา: 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า)   
• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ขาย
• เงื่อนไข: จะต้องชำระภาษีนี้ก็ต่อเมื่อผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นเวลา น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้น น้อยกว่า 1 ปี   

ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty):

• อัตรา: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า)   
• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ขาย
• กฎสำคัญ: ผู้ขายจะชำระภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น หากเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ในทางกลับกัน หากได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (เช่น ถือครองเกิน 5 ปี) จะต้องชำระค่าอากรแสตมป์แทน   

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax):

• อัตรา: คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยใช้ราคาประเมินเป็นฐานและหักค่าใช้จ่ายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง เป็นอัตราภาษีแบบขั้นบันได
• ผู้รับผิดชอบ: ผู้ขาย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) นับเป็นตัวแปรที่มีผลกระทบทางการเงินมากที่สุดสำหรับฝั่งผู้ขาย การที่ผู้ซื้อมีความเข้าใจในเงื่อนไขนี้ จะทำให้สามารถประเมินสถานการณ์และใช้เป็นข้อมูลประกอบการเจรจาต่อรองราคาได้ เช่น หากผู้ขายต้องรับภาระภาษีธุรกิจเฉพาะจำนวนมาก อาจมีความยืดหยุ่นในการลดราคาบ้านหรือยอมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนอื่นแทนเพื่อให้การซื้อขายสำเร็จลุล่วง

ตัวอย่าง: ซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาท (ราคาประเมินเท่ากัน) และกู้เต็มจำนวน

• ค่าธรรมเนียมโอน (ตามมาตรการรัฐ): 2,500,000 × 0.01% = 250 บาท (จ่ายคนละ 125 บาท)
• ค่าจดจำนอง (ตามมาตรการรัฐ): 2,500,000 × 0.01% = 250 บาท (ผู้ซื้อจ่าย)
• รวม: ผู้ซื้อจ่ายเพียง 375 บาท เทียบกับอัตราปกติที่ต้องจ่ายถึง 37,500 บาท (ค่าโอน 25,000 + ค่าจดจำนอง 12,500)

จะเห็นได้ว่ามาตรการของรัฐช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในวันโอนได้อย่างมหาศาล อย่างไรก็ตาม มาตรการเหล่านี้มักมีระยะเวลาจำกัด ซึ่งสร้างแรงกดดันด้านเวลาให้ผู้ซื้อต้องเร่งรีบตัดสินใจเพื่อให้ทันใช้สิทธิ์ ซึ่งอาจนำไปสู่การตัดสินใจที่ขาดความรอบคอบได้ ดังนั้น แม้จะมีแรงจูงใจด้านค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อยังคงต้องให้ความสำคัญกับกระบวนการตรวจสอบและพิจารณาอย่างถี่ถ้วนเป็นอันดับแรก

‍

อ่านเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกันต่อได้ที่‍

ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP1: เงินเดือนเท่านี้ ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี?

ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP2: บ้านใหม่ VS มือสอง ตรวจสอบอย่างไรให้ปลอดภัย?