ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP2: บ้านใหม่ VS มือสอง ตรวจสอบอย่างไรให้ปลอดภัย?

หลังจากวางรากฐานทางการเงินที่มั่นคงแล้ว ก็ถึงเวลาของการออกค้นหาบ้านในฝัน แต่กระบวนการนี้เป็นมากกว่าการเลือกบ้านที่สวยงามหรือทำเลที่ถูกใจ แต่ยังรวมถึงการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินอย่างละเอียด ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการป้องกันปัญหาการฉ้อโกงและข้อพิพาทในอนาคต

บ้านใหม่ vs. บ้านมือสอง (NPA): การวิเคราะห์เปรียบเทียบใน 7 มิติ

หนึ่งในทางเลือกสำคัญที่ผู้ซื้อต้องตัดสินใจคือการเลือกระหว่างบ้านใหม่จากโครงการ หรือบ้านมือสอง ซึ่งรวมถึงทรัพย์สินรอการขาย (NPA - Non-Performing Asset) จากธนาคาร แต่ละประเภทมีข้อดีและข้อควรพิจารณาที่แตกต่างกันใน 7 มิติหลัก ดังนี้

1. ราคา (Price):

บ้านใหม่

• ข้อดี: ราคาชัดเจน โปร่งใส ส่วนลดและโปรโมชันเป็นไปตามที่โครงการกำหนด
• ข้อควรพิจารณา: ราคาสูงกว่า และมักเป็นราคาบ้านเปล่า ยังไม่รวมค่าตกแต่ง

บ้านมือสอง/NPA

• ข้อดี: ราคาต่อตารางเมตรมักจะถูกกว่า และมีโอกาสต่อรองราคาได้สูง
• ข้อควรพิจารณา: ต้องเตรียมงบประมาณสำหรับค่าซ่อมแซมและปรับปรุงที่อาจเกิดขึ้น

2. ทำเล (Location):

บ้านใหม่

• ข้อดี: มักอยู่ในทำเลขยายตัว มีการวางผังโครงการที่ดีและน่าอยู่
• ข้อควรพิจารณา: อาจจะอยู่ห่างจากใจกลางเมืองหรือสิ่งอำนวยความสะดวกบางอย่าง

บ้านมือสอง/NPA

• ข้อดี: มีโอกาสได้บ้านในทำเลใจกลางเมืองที่หาไม่ได้แล้ว หรืออยู่ในชุมชนดั้งเดิมที่เจริญแล้ว
• ข้อควรพิจารณา: สภาพแวดล้อมอาจไม่เป็นระเบียบเท่าโครงการจัดสรร

3. พื้นที่ใช้สอย (Usable Space):

บ้านใหม่

• ข้อดี: มักอยู่ในทำเลขยายตัว มีการวางผังโครงการที่ดีและน่าอยู่
• ข้อควรพิจารณา: อาจจะอยู่ห่างจากใจกลางเมืองหรือสิ่งอำนวยความสะดวกบางอย่าง

บ้านมือสอง/NPA

• ข้อดี: มีโอกาสได้บ้านในทำเลใจกลางเมืองที่หาไม่ได้แล้ว หรืออยู่ในชุมชนดั้งเดิมที่เจริญแล้ว
• ข้อควรพิจารณา: สภาพแวดล้อมอาจไม่เป็นระเบียบเท่าโครงการจัดสรร

4. สภาพบ้าน (Condition):

บ้านใหม่

• ข้อดี: สภาพสมบูรณ์ 100% พร้อมการรับประกันโครงสร้างจากโครงการ ทำให้มั่นใจและอุ่นใจในช่วงแรกของการเข้าอยู่
• ข้อควรพิจารณา: เป็นสภาพบ้านมาตรฐานจากโครงการ ยังไม่เห็นการใช้งานจริงในระยะยาว

บ้านมือสอง/NPA

• ข้อดี: เห็นสภาพจริงและจุดบกพร่องที่อาจเกิดขึ้นได้ทันทีก่อนตัดสินใจ
• ข้อควรพิจารณา: ไม่มีการรับประกันใด ๆ หากเกิดการชำรุดต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเองทั้งหมด

5. ค่าตกแต่ง (Renovation Costs):

บ้านใหม่

• ข้อดี: สามารถออกแบบและตกแต่งได้ตามสไตล์ที่ต้องการได้เต็มที่ 100%
• ข้อควรพิจารณา: ส่วนใหญ่มักเป็นบ้านเปล่า ต้องเตรียมงบประมาณก้อนใหญ่สำหรับตกแต่งทั้งหมด ตั้งแต่ผ้าม่าน เฟอร์นิเจอร์ ไปจนถึงเครื่องใช้ไฟฟ้า

บ้านมือสอง/NPA

• ข้อดี: อาจมีเฟอร์นิเจอร์บิวท์อินหรือส่วนตกแต่งเดิมติดมาด้วย ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้
• ข้อควรพิจารณา: หากไม่ชอบสไตล์เดิม อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการรื้อถอนและทำใหม่

6. ระยะเวลา (Timeline):

บ้านใหม่

• ข้อดี: หากเป็นบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ สามารถเข้าอยู่ได้รวดเร็วหลังจบขั้นตอนทางเอกสาร
• ข้อควรพิจารณา: หากเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ อาจต้องใช้เวลารอนานหลายเดือนหรือเป็นปี

บ้านมือสอง/NPA

• ข้อดี: กระบวนการซื้อขายอาจรวดเร็วกว่า หากผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้ง่าย
• ข้อควรพิจารณา: กรณีทรัพย์ NPA จะมีขั้นตอนและระยะเวลาเฉพาะของแต่ละธนาคารซึ่งต้องศึกษาเพิ่มเติม

7. ดอกเบี้ยและสินเชื่อ (Interest & Loans):

บ้านใหม่

• ข้อดี: โครงการมักมีโปรโมชันพิเศษกับธนาคารพันธมิตร ทำให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าปกติสำหรับลูกค้าโครงการ
• ข้อควรพิจารณา: วงเงินกู้และเงื่อนไขเป็นไปตามที่โครงการและธนาคารกำหนด

บ้านมือสอง/NPA

• ข้อดี: กรณีทรัพย์ NPA อาจมีแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษจากธนาคารเจ้าของทรัพย์นั้น ๆ‍
• ข้อควรพิจารณา: โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยจะเป็นไปตามเกณฑ์ปกติของธนาคาร ซึ่งอาจสูงกว่าโปรโมชันของบ้านใหม่

การตัดสินใจเลือกระหว่างบ้านใหม่และบ้านมือสองไม่มีคำตอบที่ถูกหรือผิด แต่ขึ้นอยู่กับลำดับความสำคัญ งบประมาณ และไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อแต่ละราย การใช้กรอบการวิเคราะห์ 7 มิตินี้จะช่วยให้การตัดสินใจเป็นไปอย่างรอบด้านและสอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง

การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์: หัวใจของการซื้อบ้านที่ปลอดภัย

ไม่ว่าจะเลือกซื้อบ้านประเภทใด ขั้นตอนที่สำคัญและละเลยไม่ได้เด็ดขาดคือการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ หรือ "โฉนดที่ดิน" อย่างละเอียด เพราะสถานะทางกฎหมายของที่ดินนั้นสำคัญกว่าสภาพทางกายภาพของตัวบ้านเสียอีก บ้านที่สวยงามแต่ตั้งอยู่บนที่ดินที่มีปัญหาทางกฎหมายอาจกลายเป็นสินทรัพย์ที่ไร้ค่าได้ในทันที

ขั้นตอนที่ 1: ขอดูโฉนดตัวจริงและขอสำเนา

สิ่งแรกที่ต้องทำคือการขอดูโฉนดที่ดินฉบับจริงจากผู้ขาย เพื่อยืนยันว่าผู้ขายมีเอกสารสิทธิ์อยู่ในครอบครองจริง และขอถ่ายสำเนาหน้า-หลังที่ชัดเจนเพื่อนำไปใช้ในการตรวจสอบกับหน่วยงานราชการต่อไป

ขั้นตอนที่ 2: ทำความรู้จัก "สีของครุฑ" บนโฉนด

นี่คือเอกลักษณ์และหัวใจสำคัญของกฎหมายที่ดินไทยที่ผู้ซื้อทุกคนต้องเข้าใจ เพราะสีของตราครุฑที่ประทับอยู่บนหัวเอกสาร บ่งบอกถึงประเภทและระดับของสิทธิ์ในที่ดินที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

ครุฑแดง (น.ส. 4)

คือมาตรฐานสูงสุดของเอกสารสิทธิ์ เป็น "โฉนดที่ดิน" ที่ผู้ถือครองมี "กรรมสิทธิ์" (Ownership) 100% สามารถซื้อขาย จำนอง โอน หรือใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ตามกฎหมาย เป็นประเภทที่ดินที่ปลอดภัยที่สุดในการทำธุรกรรม  นอกจากนี้ยังมี "โฉนดหลังแดง" ซึ่งคือโฉนดครุฑแดงที่มีการสลักหลังห้ามโอนภายในระยะเวลาที่กำหนด (5-10 ปี) ซึ่งต้องตรวจสอบให้ดี

ครุฑเขียว (น.ส. 3 ก.)

คือ "หนังสือรับรองการทำประโยชน์" ไม่ใช่โฉนดที่ดินและผู้ถือครองยังไม่มีกรรมสิทธิ์เต็ม 100% แต่เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ได้รับการรับรองและมีการรังวัดกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้ว ทำให้มีความน่าเชื่อถือสูง สามารถซื้อขายและจำนองกับธนาคารได้ และสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดครุฑแดงได้ในอนาคต

ครุฑดำ (น.ส. 3 / น.ส. 3 ข.)

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ยังไม่มีการกำหนดตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้แนวเขตที่ดินไม่ชัดเจนและมีความเสี่ยงสูงกว่าครุฑเขียว การทำธุรกรรมซื้อขายจะต้องมีการรังวัดและรอประกาศจากทางราชการเป็นเวลา 30 วัน

ครุฑน้ำเงิน (ส.ป.ก. 4-01)

คือเอกสารสิทธิ์สำหรับ "ที่ดินเพื่อการปฏิรูปเกษตรกรรม" เท่านั้น ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นได้ ยกเว้นการตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทที่เป็นเกษตรกร การซื้อขายที่ดินประเภทนี้ถือเป็นโมฆะและเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย

ความซับซ้อนของระบบเอกสารสิทธิ์นี้สร้างสภาพแวดล้อมที่มีความเสี่ยงซึ่งผู้ขายที่ไม่มีความสุจริตใจอาจใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้ซื้อได้ การแยกแยะความแตกต่างของเอกสารที่ดูคล้ายกันแต่มีผลทางกฎหมายต่างกันลิบลับนี้จึงไม่ใช่แค่แนวปฏิบัติที่ดี แต่เป็น "การป้องกันตนเอง" ที่จำเป็นอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ขั้นตอนที่ 3: ตรวจสอบโฉนด ณ สำนักงานที่ดิน

ความซับซ้อนของเอกสารสิทธิ์คือหนึ่งในความเสี่ยงสูงสุดสำหรับผู้ซื้อบ้าน แม้โฉนดที่เห็นจะดูเหมือนของจริง แต่การตรวจสอบกับต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินคือขั้นตอน การป้องกันตนเอง ที่จำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้กำลังจะซื้อทรัพย์สินที่มีปัญหาทางกฎหมายซ่อนอยู่

6 สิ่งที่ต้องตรวจสอบในโฉนดฉบับหลวง

ความถูกต้องของโฉนด (Deed Accuracy)

• ตรวจสอบอะไร: โฉนดในมือผู้ขายตรงกับต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินหรือไม่
• ทำไมจึงสำคัญ: เพื่อป้องกันโฉนดปลอมและการฉ้อโกง

ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ (Owner's Name)

• ตรวจสอบอะไร: ดู "รายการจดทะเบียน" ด้านหลังโฉนด ว่าชื่อเจ้าของปัจจุบันเป็นใคร, มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมหรือไม่
• ทำไมจึงสำคัญ: เพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังทำสัญญากับเจ้าของตัวจริง และได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทุกคน

ภาระผูกพัน (Encumbrances)

• ตรวจสอบอะไร: ที่ดินมีภาระผูกพันใด ๆ ติดอยู่หรือไม่ เช่น ถูกอายัด หรืออยู่ในระหว่างการดำเนินคดี
• ทำไมจึงสำคัญ: เพื่อหลีกเลี่ยงการซื้อทรัพย์สินที่มีปัญหาทางกฎหมายตามมา

การจำนอง (Mortgage)

• ตรวจสอบอะไร: ที่ดินติดจำนองกับธนาคารหรือสถาบันการเงินใดอยู่หรือไม่ และหากมีการไถ่ถอนแล้ว ได้ทำการปลดจำนองเรียบร้อยแล้วหรือยัง
• ทำไมจึงสำคัญ: เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินจะปลอดภาระหนี้เมื่อโอนเป็นของคุณ

ภาระจำยอม (Easement)

• ตรวจสอบอะไร: มีการจดภาระจำยอมให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือไม่ เช่น ใช้เป็นทางผ่านเข้า-ออก
• ทำไมจึงสำคัญ: ส่งผลต่อความเป็นส่วนตัวและการใช้ประโยชน์ในที่ดินของคุณโดยตรง

ข้อห้ามโอน (Transfer Ban)

• ตรวจสอบอะไร: มีข้อกำหนดห้ามโอนทางกฎหมายในระยะเวลาที่กำหนดหรือไม่ (มักพบในโฉนดที่ดินที่รัฐจัดสรรให้)
• ทำไมจึงสำคัญ: เพื่อให้แน่ใจว่าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ณ วันที่ตกลงกัน

💡 Pro Tip

ตรวจสอบออนไลน์เบื้องต้นปัจจุบันคุณสามารถใช้เครื่องมือออนไลน์ของกรมที่ดิน เช่น เว็บไซต์ landsmaps หรือ dolwms.dol.go.th เพื่อช่วยตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นได้ ซึ่งสะดวกและรวดเร็ว แต่การเดินทางไปตรวจสอบด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดินยังคงเป็นขั้นตอนที่ให้ผลลัพธ์ดีที่สุดในการยืนยันสถานะของทรัพย์สินก่อนตัดสินใจทำธุรกรรม

‍

อ่านเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกันต่อได้ที่‍

ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP1: เงินเดือนเท่านี้ ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี?

ซื้อบ้านต้องระวังอะไรบ้าง? EP3: โอนกรรมสิทธิ์บ้าน ทำยังไงให้ถูกกฎหมาย?