คลังความรู้สำหรับคนซื้อบ้าน EP.6: 10 เหตุผลที่ธนาคาร 'ปฏิเสธ' สินเชื่อบ้าน 2569

วินาทีที่รู้ผลว่า "กู้บ้านไม่ผ่าน" อาจทำให้หลายคนท้อ แต่ความจริงแล้ว การถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ใช่ "คำตัดสินสุดท้าย" แต่เป็นเพียง "โจทย์" ที่ธนาคารชี้ให้เราเห็นว่าต้องแก้ไขจุดไหน การเข้าใจเหตุผลที่แท้จริงคือกุญแจสำคัญที่สุด บทความนี้จะเจาะลึก 10 เหตุผลหลักที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อบ้านของคุณ พร้อมกลยุทธ์ "แก้เกม" ทีละข้อ เพื่อให้คุณเตรียมตัวยื่นกู้ครั้งใหม่ได้อย่างมั่นใจ

เข้าใจธนาคาร: ทำไมพวกเขาถึง "ปฏิเสธ" สินเชื่อ?

ก่อนจะไปดูเหตุผล 10 ข้อ ที่กู้บ้านไม่ผ่านต้องเข้าใจก่อนว่าธนาคารไม่ได้ใจร้าย แต่พวกเขากำลังประเมิน "ความเสี่ยง" โดยใช้ปัจจัยหลัก 2 อย่างคือ:

1. ความสามารถในการชำระหนี้ (Ability to Pay): คุณมีรายได้พอที่จะผ่อนหรือไม่?‍
2. ความตั้งใจในการชำระหนี้ (Willingness to Pay): ประวัติการเงินที่ผ่านมาของคุณดีแค่ไหน?

10 เหตุผลหลักที่กู้บ้านไม่ผ่าน (และวิธีแก้ไข)

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 1 ภาระหนี้สูงเกินไป (DSR เกินเกณฑ์)

• ปัญหาคือ: ธนาคารมองว่าคุณมีหนี้เดิม (บัตรเครดิต, รถ, สินเชื่อส่วนบุคคล) เยอะเกินไป เมื่อรวมกับค่างวดบ้านใหม่แล้ว รายได้ของคุณอาจไม่พอ (DSR - Debt Service Ratio มักไม่ควรเกิน 40%-50% ของรายได้)
• วิธีแก้เกม:
  
  • ปิดหนี้เล็ก: พยายามโปะหนี้บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีภาระดอกเบี้ยสูงให้หมดก่อน
  • เพิ่มรายได้: หาวิธีเพิ่มรายได้ที่เป็นทางการ หรือหา "ผู้กู้ร่วม" ที่เครดิตดี‍
  • เจรจา: ลองเจรจาลดค่าธรรมเนียม หรือยืดหนี้รถยนต์ (ถ้าทำได้) เพื่อลดภาระต่อเดือน

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 2 ประวัติ "เครดิตบูโร" มีปัญหา (ติดแบล็กลิสต์)

• ปัญหาคือ: ผู้ที่ติดแบล็กลิสต์เคยมีประวัติชำระล่าช้า, ค้างชำระ, หรือถูกยึดทรัพย์ ธนาคารจะมองว่าคุณมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่จ่ายหนี้
• วิธีแก้เกม:
  
  • เคลียร์หนี้เก่า: ผู้ติดแบล็กลิสต์ติดต่อสถาบันการเงินเดิมเพื่อ "ปิดบัญชี" หนี้เสียนั้นให้เรียบร้อย
  • สร้างประวัติใหม่: หลังจากปิดหนี้ ผู้ติดแบล็กลิสต์ต้องเริ่มสร้างประวัติการเงินที่ดี (เช่น ใช้บัตรเครดิตและจ่ายเต็มวงเงิน)‍
  • อดทนรอ: นี่คือความจริงที่ต้องรู้ ต่อให้ปิดหนี้แล้ว ประวัติเสียจะยังอยู่ในระบบเครดิตบูโรประมาณ 3 ปี คุณที่เป็นผู้ติดแบล็กลิสต์อาจต้องรอเวลา หรือยื่นกู้กับธนาคารที่รับพิจารณาเคสปิดหนี้มาแล้ว (ซึ่งมีน้อย)

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 3 ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน (เจอบ่อยในอาชีพอิสระ/ค้าขาย)

• ปัญหาคือ: ธนาคารไม่มั่นใจว่ารายได้ของคุณ "มั่นคง" หรือไม่ เพราะไม่มีสลิปเงินเดือนชัดเจน (เช่น รับเงินสด, รายได้ไม่แน่นอน)
• วิธีแก้เกม:
  
  • เดินบัญชีให้สวย: นำเงินเข้าบัญชีธนาคารอย่างสม่ำเสมอในชื่อบัญชีของตัวเอง
  • จดทะเบียน: จดทะเบียนการค้า หรือจดทะเบียนพาณิชย์ เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ‍
  • เอกสารภาษี:สำคัญที่สุด ต้องมีหลักฐานการเสียภาษี (ภ.ง.ด. 90/91) และใบ ทวิ 50 (หนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่าย)

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 4 อายุงานน้อย หรือเพิ่งย้ายงาน

• ปัญหาคือ: ธนาคารมองว่าคุณยังขาดความมั่นคง โดยทั่วไปต้องการอายุงานอย่างน้อย 1-2 ปี หรือต้องผ่านการประเมินหลังช่วงทดลองงานอย่างน้อย 6 เดือน
• วิธีแก้เกม:
  
  • รอ: วิธีที่ดีที่สุดคือรอให้พ้นช่วงทดลองงาน หรือทำงานที่ใหม่ให้ครบ 6 เดือน - 1 ปี ก่อนยื่นกู้‍
  • ขอเอกสารเพิ่ม: หากจำเป็นต้องย้ายงาน (เช่น ได้รับการเลื่อนตำแหน่ง) ให้ขอหนังสือรับรองจากที่ทำงานใหม่ที่ระบุเงินเดือนและตำแหน่งชัดเจน

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 5 "เครดิตขาวสะอาด" เกินไป (ไม่เคยมีหนี้เลย)

• ปัญหาคือ: ฟังดูดี แต่สำหรับธนาคาร การที่คุณไม่เคยมีหนี้เลย (ไม่มีบัตรเครดิต, ไม่เคยผ่อนอะไร) ทำให้พวกเขา "ไม่มีข้อมูล" ว่าคุณเป็นลูกหนี้ที่ดีหรือไม่
• วิธีแก้เกม:
  
  • สร้างเครดิต: ก่อนยื่นกู้บ้าน 6-12 เดือน ให้สมัครบัตรเครดิต (สัก 1 ใบ)‍
  • ใช้อย่างฉลาด: ใช้รูดซื้อของเล็กๆ น้อยๆ และ "จ่ายเต็ม" ทุกเดือน ห้ามจ่ายขั้นต่ำ เพื่อสร้างประวัติว่าคุณมีวินัย

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 6 เป็น "ผู้ค้ำประกัน" หรือ "กู้ร่วม" ให้คนอื่น

• ปัญหาคือ: หนี้ที่ไปค้ำประกัน หรือกู้ร่วมให้คนอื่น ธนาคารถือเป็น "หนี้ของคุณ" 100% แม้ว่าคุณจะไม่ได้เป็นคนจ่ายก็ตาม
• วิธีแก้เกม:
  
  • ตรวจสอบสถานะ: เช็กว่าหนี้ก้อนนั้นยังอยู่หรือไม่‍
  • ถอนชื่อ (ถ้าทำได้): หากอีกฝ่ายผ่อนหมดแล้ว หรือรีไฟแนนซ์ไปแล้ว ต้องดำเนินการถอนชื่อคุณออกจากการเป็นผู้ค้ำประกัน

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 7 ตัว "ทรัพย์สิน" (บ้าน/คอนโด) ที่เลือกมีปัญหา

• ปัญหาคือ: ธนาคารประเมินราคาบ้าน/คอนโดที่คุณเลือก ได้ต่ำกว่าราคาซื้อขายมาก (คุณต้องหาเงินดาวน์เพิ่ม), หรือทรัพย์สินอยู่ในทำเลที่ธนาคารไม่ปล่อยกู้, หรือเก่าเกินไป
• วิธีแก้เกม:
  
  • เตรียมเงินดาวน์: ต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างเพิ่ม‍
  • (บทบาทเอเจนต์): นี่คือจุดที่คุณต้องช่วยลูกค้าหาทรัพย์สินใหม่ที่เหมาะสม หรือเจรจากับผู้ขาย

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 8 เลือกธนาคารผิดนโยบาย

• ปัญหาคือ: แต่ละธนาคารมี "นโยบาย" ปล่อยสินเชื่อไม่เหมือนกัน เช่น บางธนาคารเข้มงวดกับอาชีพอิสระ, บางธนาคารไม่ชอบบ้านมือสองที่เก่ามาก
• วิธีแก้เกม:
  
  • อย่าเพิ่งท้อ: ถูกธนาคาร A ปฏิเสธ ไม่ได้แปลว่าธนาคาร B จะปฏิเสธ‍
  • ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: (นี่คือโอกาสของคุณ) การปรึกษาเอเจนต์หรือนายหน้าที่มีประสบการณ์ จะรู้ว่าโปรไฟล์แบบคุณ ควรมุ่งไปที่ธนาคารไหน

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 9 ผู้กู้ร่วมมีปัญหา

• ปัญหาคือ: คุณอาจมีโปรไฟล์ดี แต่ "ผู้กู้ร่วม" ของคุณติดเครดิตบูโร หรือมีภาระหนี้สูง ทำให้ธนาคารปฏิเสธทั้งคู่
• วิธีแก้เกม:
  
  • เช็กก่อนยื่น: ตรวจสอบเครดิตบูโรของผู้กู้ร่วมทุกคนก่อน
  • ‍เปลี่ยนตัว: หาผู้กู้ร่วมคนใหม่ หรือตัดสินใจยื่น "กู้เดี่ยว" (อาจต้องลดขนาดบ้านที่ซื้อ)

กู้บ้านไม่ผ่านข้อที่ 10 เอกสารไม่ครบถ้วน หรือไม่ถูกต้อง

• ปัญหาคือ: เป็นเหตุผลที่น่าเสียดายที่สุด เช่น ลืมเซ็นชื่อ, ส่ง Statement ผิดเดือน, หนังสือรับรองเงินเดือนหมดอายุ
• วิธีแก้เกม:
  
  • ทำ Checklist: เตรียมเอกสารให้พร้อมและตรวจสอบความถูกต้องทุกหน้าก่อนส่ง

 กู้ไม่ผ่านแล้ว... ควรทำอย่างไรต่อดีนะ?

• 1. ตั้งสติ อย่าเพิ่งยื่นซ้ำ: การยื่นกู้หลายที่ในเวลาไล่เลี่ยกัน จะทำให้ประวัติบูโรของคุณ "ช้ำ"
• 2. ถามธนาคาร: โทรสอบถามเจ้าหน้าที่สินเชื่ออย่างสุภาพว่าติดขัดที่เหตุผลใด (แม้เขาอาจไม่บอกตรงๆ แต่ก็ควรลอง)
• 3. แก้ไขจุดอ่อน: กลับไปดู 10 ข้อข้างบนว่าคุณพลาดข้อไหน‍
• 4. เว้นระยะเวลา: โดยทั่วไป ควรเว้นระยะอย่างน้อย 6 เดือน เพื่อสร้างประวัติใหม่ หรือเคลียร์หนี้ ก่อนยื่นกู้ครั้งต่อไป

สรุปส่งท้าย

การถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านไม่ใช่จุดจบ แต่เป็น "คำแนะนำ" ที่ธนาคารมอบให้ เพื่อให้คุณกลับไปสร้างความพร้อมทางการเงินให้แข็งแกร่งขึ้น การเข้าใจปัญหาและแก้ไขอย่างตรงจุด คือหนทางที่ดีที่สุด เมื่อคุณแก้ไขจุดอ่อนและมีความพร้อมครั้งใหม่ เราปริญสิริยินดีให้คำปรึกษาและช่วยหาบ้านที่ "ใช่" ในงบประมาณที่ "ผ่าน" สำหรับคุณ

‍

อ่านเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกันได้ที่

คลังความรู้สำหรับคนซื้อบ้าน EP.3: ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านจริง 2025 ไขทุกค่าธรรมเนียม, ภาษี, และค่าดูแล ที่ผู้ซื้อบ้านควรรู้

คลังความรู้สำหรับคนซื้อบ้าน EP.4: สรุปมาตรการรัฐลดค่าโอน 2569: 0.01% ยังอยู่! ขยายเพดาน 7 ล้าน

คลังความรู้สำหรับคนซื้อบ้าน EP.5: เทรนด์แต่งบ้าน 2569: เมื่อ ‘Modern English’ พบ ‘Minimaluxe’

‍

‍